3500万の住宅ローン組んだ「年収700万夫婦」、繰り上げ返済をして「地獄を見た」ワケ

繰り上げ返済のワナ

　私は九州でファイナンシャルプランナーをしている中村と言います。日々、さまざまな方からお金にまつわる相談を受けていますが、そのなかには「知識があれば回避できたのに…」と思わされる失敗も少なくありません。

【マンガ】3500万の住宅ローン組んだ「年収700万夫婦」が「地獄を見た」ワケ

　ここでは私が見てきた「ありがちなお金の失敗」をご紹介します。今回取り上げるのは、住宅ローンの繰り上げ返済の「失敗例」です。

　これは実際に私のところへ寄せられた相談事例で(プライバシーに配慮し、ポイントがブレない程度にアレンジを加えてあります)、住宅ローンの繰り上げ返済を頑張り過ぎたせいで家計が破綻してしまう寸前までいったという恐ろしい事例です。

　これから詳しくみていきますが、はじめにこの事例から得られる教訓を申し上げておけば、それは「小さいお子さまをお持ちで子育て中のご家庭は、あまり繰り上げ返済を頑張り過ぎないほうがいい」ということです。

　では早速見ていきましょう。

　相談者・伊藤孝さん(仮名・40歳)の家族構成は以下の通りです。

夫・孝さん→40歳、会社員(小売業)、年収600万円(税込)

妻・知子さん→39歳、看護師(パート)、年収100万円(税込)

長男10歳(小学4年生)

次男7歳(小学1年生)

貯金100万円

住宅ローン残高1061万円、残期間10年、借入金利2.1％(固定)、月々返済額11万7746円

　これだけの情報を見る限り、お子さまが小さいうちに頑張って繰り上げ返済をして住宅ローンの残債を約1000万円まで減らし順調な家計に見えます。しかし、伊藤さんが私たちの事務所にご相談に来られ、こちらでライフプランシミュレーションを作成してみると、なんと5年後に貯蓄残高がマイナスとなり家計が破綻することがわかりました。

　なぜそうなってしまうのか、伊藤さんご一家が住宅を購入してからの経緯を振り返ってみましょう。

念願のマイホーム、しかし…

　伊藤さんご夫婦は学生時代からの付き合いで、夫が27歳、妻が26歳のときに結婚、そして3年後に第一子が誕生し、それを機にマイホーム購入を決断。マイホームを購入された当初、知子さんはフルタイムで看護師の仕事をしており、ダブルインカムでした。

　マイホームは、市街地からは少し離れた土地が安いところを選び、新築一戸建てを4000万円で購入。その当時の貯金500万円をすべて頭金として入れて、残りの3500万円は民間の金融機関で住宅ローンを組みました。借入金利2.1％(全期間固定)の住宅ローンです。月々の返済額は12万円でした。

　長男、次男も生まれ、新しいマイホームでの幸せな日々が続きました。

　さて、伊藤さん一家の家計は、知子さんがやりくりしていました。知子さんは、住宅ローンの返済予定表を見て、借り入れたお金は3500万円なのに35年間の支払い総額が4950万円にもなっていることに大変驚きました。35年間の支払利息は約1450万円にものぼるのです。

　そこで知子さんは、出来る限り早い時期から繰り上げ返済をしてこの支払利息を軽減させようと決めました。

　長男が生まれてからもフルタイムで仕事を続け、頑張って家計をやりくりして年間100万円の貯金をしていました。そして5年後、500万円貯まったので、その500万円でまず1回目の繰り上げ返済(期間短縮型)を行いました。

　そこからは残債が減っていくのがうれしくなり、知子さんはさらに節約に励みました。その後は毎年240万円の繰り上げ返済を4年間続け、なんと住宅ローンを組んだ10年後には、残債を約1200万円まで減らすことに成功しました(あえて「成功」と書きましたが、実はこれが「失敗」の原因です。でも一見成功にみえますよね)。

　これらの繰り上げ返済による利息軽減効果は、なんと775万円！　 住宅ローンもあと10年で完済するというところまで残債を減らすことができました。

教育資金のことを考え始めたら…

　伊藤さんご一家が私のところに相談に来られたのは、この1年後でした。相談の目的は「教育資金」について考えることです。奥さまはこれまで住宅ローンの繰り上げ返済を頑張ってきたことで残債約1000万円、残期間10年まで縮めたので、次は子どもたちの「教育資金」をどのようにして貯めようかと考え始めていたのです。

　そこでこのご家庭のライフプランシミュレーションを作成したところ、前述の通り、なんと5年後に貯蓄残高がマイナスとなり、家計が破綻することが判明しました。

　このシミュレーションの結果を見たご夫婦は目が点になり、何かの間違えだろうと現実を受け入れることができませんでした。

　では、いったいご夫婦は何を間違えてしまったのでしょうか。【後編】「3500万の住宅ローンを組んだ「年収700万の夫婦」、“老後破綻の危機”に陥ったワケ」で詳しくお伝えします。

3500万円の住宅ローンを組んでマイホームを手に入れ、繰り上げ返済にいそしんできた伊藤孝さん（40歳・仮名、以下同じ）、知子さん（39歳）夫婦。

しかし、【前編】「3500万の住宅ローン組んだ「年収700万夫婦」、繰り上げ返済をして「地獄を見た」ワケ」で詳しく見た通り、教育資金について相談するために、著者であるFPの中村賢司さんのもとを訪れてライフプランニングをしてもらうと、あと5年ほどで家計が破綻してしまうことが明らかになりました。

いったい二人は何を間違ってしまったのでしょうか。

なぜ家計が破綻してしまうのか

5年後に貯蓄残高がマイナスになる原因のひとつには、知子さんの収入ダウンがありました。知子さんは次男が小学校に上がったことをきっかけに、子育てに専念したいと考えはじめ、今年からフルタイムで働くのをやめて夫の扶養の範囲内でパートとして働くようになっていたのです。

年収は今までの400万円から100万円に減り、これまでのようなペースでは貯蓄ができなくなりました。さらにこれからお子さまお二人の教育資金にお金がかかり、年間収支がマイナスの時期がしばらく続くという現状もわかりました。

ご夫婦は子供の教育について、できれば高校から私立に通わせ、大学進学資金まで親が負担してあげたいという希望を持っており、そのために学資保険にも加入していましたが、それだけでは到底足りません。

家計が破綻する原因の最大要因は、この知子さんの収入ダウンでしたが、それだけではありません。家計の収支がマイナスに転じる原因には多額の生命保険加入もその要因のひとつでした。

夫婦はお付き合いで生命保険にたくさん入っていて、その年間の支払い保険料は約90万円！ 月払いの保険料で7万2000円も払っているのです。保険料の内訳をみると約4万円は子供の学資保険でしたのでこれは積み立てと考え、その残り3万2000円は実質ご夫婦の生命保険と医療保険の保険料でした。

内容をよくみると死亡保障や医療保障の保険に数件加入して保障がダブっているものもありました。

しかも、前編で詳しく見た通り、繰り上げ返済を頑張っていたために、一家の手元には100万円しか貯金がありません。これらの要因が合わさって、「5年後に家計が破綻する」というシミュレーション結果になってしまったのです。

良かれと思って取り組んだ「繰り上げ返済」が、破綻の危機を呼び寄せたというのは、このような意味でした。

どんな対策ができるか

家計が破綻してしまう場合、どのような対策を考えればよいのでしょうか。答えはいたって単純です。家計の収支を改善する方法は次の3つです。

・支出の削減

・収入の改善

・資産の活用

まずは1つ目の対策「支出の削減」の一環として、生命保険の見直しを行いました。本当に必要な保障だけ残し、さらに保険料が割高だったので、同じ保障も保険料が安い保険会社を選び、入り直しました。そうすることで、支払保険料を月7.2万円から月5万円に削減、月々2万円も支出を改善することができました。

年間約24万円の保険料削減効果は10年で240万円、20年で480万円も家計収支をプラスに転じさせる効果があり、この保険見直しの効果は絶大でした。

そのほかに契約していた、積み立てタイプの子どもの学資保険は満期まで継続して、長男が18歳のときに250万円、次男が18歳のときに200万円の満期保険金は確保しました。これで大学進学の教育資金はある程度確保できたことになります。あとは、毎月のやりくりで保険料を2万円削減できたので、この資金を頑張って積み立てて、高校進学時の教育資金とすることにしました。

さらに2つ目の対策「収入の改善」の一環として、知子さんの収入を改善することを決めました。子育てのために勤務時間を減らし、家族との時間を優先させようとパートに職種変更をしていたのですが、家計が破綻する原因の最大の要因は、この知子さんの収入ダウンです。年収400万円から100万円に減少したことで、家計の収支は年間300万円（社保税金込み）も悪化していました。

幸い、働き方に融通が利く職場だったので、もとの正社員の雇用形態を希望すると、すぐに正社員に戻してもらえることが分かりました。知子さんの心のなかではいろいろな葛藤があったようですが、今後のことを考えた末、またフルタイムに戻ることにしました。

老後資金も足りない…

さてこれで一件落着かというと、これだけでは終わりません。

妻の収入アップ、生命保険の見直しによって、当面の家計破綻は免れることになりましたが、将来の老後生活が破綻することがわかりました。

お子さまが大学を卒業するまでの「教育資金」や、あと10年ある住宅ローン返済の「住宅資金」には問題ないような対策が作れたのですが、夫婦の「老後資金」にまだ問題が残されています。

ライフプランを見直す際、この人生の三大支出「教育資金」「住宅資金」「老後資金」をトータルで考えなければいけません。

ご夫婦は60歳で仕事をリタイヤすることを希望されていました。その希望を基にライフプランを作成していましたが、60～65歳の年金空白期間を乗り切ることができず、さらに公的年金だけでは生活できないことが判明。

そこでお二人は収入を増やす計画として、60歳以降も仕事を継続することにしました。お二人の職場は60歳の定年以降も65歳まで雇用延長で働くことができ、定年後は年収が減っても働ける環境があるので、65歳まで働くという計画を立てました。

この対策によって、老後も破綻することなく女性の平均寿命であるおよそ90歳まで金融資産残高がマイナスにならない資金計画を作ることができました。

今ではつみたてNISAやiDeCoにも興味を持たれ、今後は投資信託などでの資産運用も検討しておられます。

「繰り上げ返済し過ぎ」は禁物

伊藤さんのご家庭の事例からわかるように、とりあえず現在の家計の状況に余裕があるからといっても住宅ローンの繰り上げ返済をし過ぎることは禁物です。もちろん住宅ローンの繰り上げ返済だけにスポットを当てると、繰り上げ返済はしないよりもしたほうが、支払利息を軽減できて家計全体の支出を減少させることができます。

が、家計と人生を長期スパンで見ると、結果として繰り上げ返済が不合理になってしまうこともあるのです。

ポイントをまとめれば、本文でも紹介した「人生の三大支出」＝「教育資金」「住宅資金」「老後資金」の支出のバランスが大切であるということです。

子どもが小さいうちは、さほど教育資金にお金がかからないので貯金ができるでしょう。そこで住宅ローンの繰り上げ返済をついつい頑張ろうと考えるご家庭が多いのですが、今回紹介したご家庭のように、行き過ぎた繰り上げ返済をすると今度は子どもが高校進学や大学進学のときにひずみが生じます。

さらにその教育資金のことばかり考えていると老後資金にも問題が生じて、老後破綻にもなりかねません。

ではどうすればいいのか…。

人生の三大支出である教育資金、住宅資金、老後資金の金額を明確にして、ライフプランシミュレーションを作り、どれくらいの金額がどの時期に発生するかをしっかり確認しておくことが重要です。

読者のみなさまも、住宅ローンの支払利息の軽減ばかりに気を取られすぎず、教育資金にどれぐらいお金がかかるのか、また理想とする老後の生活資金はどれくらいで公的年金がいくらもらえるのか、しっかり確認しておくようにしてください。

住宅購入前の方は、これらを踏まえいくらの物件までなら買えるのか、住宅ローンが借りられる金額ではなく無理なく返済できる金額を明確にしてから住宅購入計画を立てましょう。

大切なことは、人生にかかるお金のことを長期的な視野で考え、時系列で計画を立てておくことです。