央行限貸苦主「先買後賣」的換屋族影響最大!換屋族「先買後賣」最慘:怕資金斷鏈只好先信貸

央行限貸苦主...換屋族「先買後賣」最慘:怕資金斷鏈 只好先信貸

年底為傳統購屋旺季,政府為宣示打炒房,內政部政務次長花敬群特別提醒預售屋購屋者,包括利率調升、中國大陸房市泡沫與國內部分地區房價大幅調整,皆為現有的「房市風險結構」。而9月下旬央行的第二屋限貸款措施,影響了10月、11月換屋族購屋行為,專家指出,尤其對「先買後賣」的換屋族影響最大。

對於近期許多網友議論央行總裁楊金龍提及的,升息恐怕將吸引資金進來,更不利房市。主要在於新台幣11月底兌美元收盤匯率為27.81元,今年累積升值達6.98角或2.45%,穩居地表最強貨幣之一,而升息若造成利差擴大,將吸引資金進來,新台幣會有升值的壓力,因此,楊金龍才認為,穩定房市還是用選擇性信用管制對付,與升息不應有關聯。

若撇除升息變因,單就目前央行選擇性信用管制之下,申辦貸款情形。安富金融工程研究中心執行長馬瑞辰觀察到,央行9月最新的打房措施,為取消第二套房貸寬限期,且多家公股行庫帶頭抬高第二套房貸利率,以響應央行打房,貸款成數也受到壓抑,這對於屬於剛性需求的換屋族群來說,需要的自備款、借貸成本等都將大幅升高。

馬瑞辰表示,若換屋者如果不想「先賣後買」,就必須在舊的房產賣出前承受新舊兩間房產的房貸壓力,在新的打房措施下,資金實力比較不是那麼雄厚的一般家庭,這個雙重房貸壓力會比以前大得多。

民眾必須等到賣掉原有房屋後,才能向銀行辦理換屋的第二套房貸利率等各條件,比照第一套標準,有寬限期、利率低一些以及貸款成數增加,因此,如何在這段過渡期取得足夠資金,換屋族就必須自己想辦法。

馬瑞辰指出,過去以信貸補充房貸不足的狀況,央行金檢非常注意,因此如果信貸和房貸申辦人是同一人,融資會有難度;這也是近來有部分銀行新推額度高達500萬元、800萬元信貸,被視為換屋族資金壓力的「神救援」。

房市在短時間內經歷一段價格大幅上揚,民眾購屋申請房貸時可能會發現,申請房貸的困難度提高,銀行面對上漲又急又快的房價,面臨房價估價估不到的問題,可能需要等到實價登錄所揭露的案例累積多些,銀行的估價才有辦法跟上。

政府查房市金流 內行人獻策七招「很有效」

隨著新冠病毒新型變異毒株Omicron的出現,全球股市震盪,許多國家再採鎖國,原本預期升息或緊縮貨幣政策,以對抗通膨,但各國央行面對疫情變化「鷹鴿不一」。國內許多不動產業者也直言,熱錢不退場,房市不退燒,引發許多人擔憂,資金面若如脫韁野馬過度奔馳,物極必反,硬著陸就糟糕了。

面對房市過熱現況,高源不動產估價師聯合事務所所長陳碧源點破,建商現在不宜把政府的仁慈當無能,也不宜把政府維穩當無力,畢竟政府現在仍然手持屠龍刀,胸懷如來心,因為全世界央行追求經濟穩定增長,比較希望軟著陸,否則最近的中國硬著陸,大家願意嗎?

他形容,物極終必反,諸事無絶對,如同蹓狗線,脫韁野馬過度奔馳,終將回歸變動。「還記得蔣經國買醬油和醋的故事嗎?雖說發財是自由的發財,用錢是自由的用錢,但發財賺錢要正當,用錢要恰當。」雖然許多政府政策是短期現象,但在短期而言,依然有效。

陳碧源也強調,議題形成、政策討論時最有效,因為對投資人而言,那是風險,一旦確定或實施了,所有的政策都只是成本,差別僅是能否轉嫁及轉嫁程度。他先前也剖析,這波房市狂飆,低利率、炒作非主因,而是熱錢太氾濫,因此政府如何控管資金面,就是要點。

陳碧源提出七點建議,第一、像抓外匯一樣,查購置不動產資金流向、抓人頭、要求切結最終受益人的方式;第二、擴大貸款成數的限制到非購置不動產的所有不動產申貸案;第三、金檢及管控估價,訂定實施委外估價標準及制度,以免央行管控放貸成數時,卻可能有金融機構「陽奉陰違」,自行鑑估價、拉高偏離市價,如同現行地價稅率,地方政府自行調降公告地價一樣。

第四、嚴查不動產貸款每月還款來源及轉帳來源,以避免人頭帳戶,並避免放貸過度集中;第五、買房(含預售屋)必須有外部資金承諾書,並避免過度同一資金的炒作;第六、預售屋買賣不得轉讓第三人;第七、建立預售屋管理及買賣戶數總歸戶。

陳碧源提及,全球熱錢海嘯退場前,唯有避免短期間過度資金過度流向不動產市場,才能讓市場配合經濟實體面,更能穩定發展。

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