房市政策逼賣家出售 4月房貸餘額創14年新高

央行最新公布今（2021）年4月消費者貸款統計，其中房貸餘額8兆2,473億元，比3月增加598億元，而4月建築貸款餘額是2兆5,592億元、比3月增198億元；觀察今年2月以來，建築貸款餘額年增率已連續3個月下降，與建商考量大環境、成本等因素而暫緩推案有關。   

今年4月份房貸餘額8兆2,473億元，比3月增加598億元，年增率9.51％，是從2006年9月年增率9.44％以來、創14多年新高；央行經研處官員說，民眾購屋申辦房貸的金額通常都很大，一筆多是數百萬、上千萬以上，因此每月增加的房貸件數與大量金額，就算扣除每月民眾還款數字，房貸餘額持續增長是正常現象。

央行經研處指出，去年3、4月正值全球疫情剛開始爆發，國內也受影響，故基期較低，因此今年4月房貸餘額年增率創高；此外，7月1日預計上路的房地合一稅2.0，不少賣方考量到持有成本及屆時重稅問題，因此若有不差獲利，也會選擇在此時出售房產，賣屋潮也帶動房貸餘額增長。另外4月各區域有大批新屋交屋潮，也拉升房貸餘額增長。 

至於4月建築貸款餘額是2兆5,592億元，比3月增198億元，年增率17.45％，1月年增率18.71％，2月與3月年增率則是18.18％、17.79％，年增率已連續3個月下滑。 

央行經研處表示，現今建築與建材成本提高、土地與人工成本也高，以及缺工缺料下，都會讓建商與營建業者有成本考量、並評估投報率，因此可能會延後開工與推案、暫停建築貸款的撥款，因而影響建築貸款餘額。 

目前5月國內疫情越來越嚴重，會影響民眾看屋、購屋意願及房市交易，加上打炒房政策，整體上對於後續的房市交易情況、貸款數據的變化，央行經研處專家認為還需要持續觀察。

短期交易房地獲利躲重稅 開假發票混充被識破！

2016年1月1日房地合一稅1.0正式實施，而今（2021）年7月則預計上路房地合一2.0；其實該稅制主要目的是要讓不動產稅制合理化，對於短期出售持有的非自住房地，課徵高額稅率，以遏止短期買賣投機行為。不過近年來都陸續有心人為了規避重稅而開立假發票混充成本費用，結果被國稅局查獲，不但要補稅也觸犯法規。 

房地合一稅1.0規定，2016年1月1日以後取得的房地，若不動產持有期間一年內買賣且獲利，就課徵45％稅率，超過1年未滿2年則課徵35％；財政部中區國稅局指出，此稅制按實際交易價格減除成本、費用及已課徵土地增值稅的土地漲價總數額，計算交易所得來課徵所得稅。

不過國稅局發現，房地合一稅上路後這幾年，陸續發現有民眾以無交易事實的不實統一發票申報充作出售房地的成本費用，想逃漏稅；財政部中區國稅局審查四科舉例說，曾透過稅務資訊系統勾稽房地合一稅申報案件所檢附成本費用憑證資料，發現從事房仲業的甲先生申報出售適用稅率45％的房地，並檢附品名為水電裝修、拉皮工程等二聯式統一發票，是甲先生親友所設立的工程行、裝潢公司所開立的大額統一發票，稅務人員察覺有異常，於是從施工所需料工費等物流、金流資料進行查核，發現工程行業者配合甲先生開立不實統一發票協助虛增房地裝修費317萬多元。

國稅局稅務人員表示，該案被查獲後，除了依適用稅率45％核定補徵稅額142萬多元並處以罰鍰外，工程行、裝潢公司負責人與甲先生明知道無實際施作事實，還開立與取得不實統一發票，涉嫌幫助他人逃漏稅及以詐術或不正當方法逃漏稅，已觸犯《稅捐稽徵法》及《商業會計法》等規定，並將涉案人移送司法機關偵辦相關刑責。