預售屋開7折就對了？專家曝這種人將面臨套牢命運

2020年底，立法院通過實價登錄2.0的修正，不只是溯及既往的揭露房價至門牌，更重要的是連預售屋都必須在簽約後30天內申報，為何這件事情如此重要呢？專家揭密，去年預售市場開價亂喊，成交價格甚至可能打到7折，而未來如果蛋白區還想賣到蛋黃區的價格，就得面臨套牢的命運。 

戴德梁行董事總經理顏炳立表示，他去年深入探訪預售市場時，發現案子開價130萬一坪，成交後價格約90萬一坪，幾乎打了7到7.5折，因此，開價總是亂喊，讓消費者無法清楚了解市場價格。

不過在實價登錄2.0正式上線後，因為預售的成交價必須公開，使亂喊價、亂炒作的空間沒了，也會讓想買屋的族群更勇敢，不過顏炳立提醒，這時需要注意蛋黃區與蛋白區的最大區隔，只要必須『跨河、跨橋、過山洞』的，都是屬於蛋白區，若蛋白區賣到蛋黃區價格，除非是自用，否則就會面臨套牢的命運。 

預售屋開價和成交的差異到底有多大呢？記者實際查詢雙北市近來登錄最多預售屋的新莊區，「遠雄達利」開價55萬一坪，但是根據實價登錄資料所顯示，高樓層的交易雖然有達到單價55萬的水準，但是最低單價則低至39.5萬，只有開價的71折。

同樣在去年進行預售屋實價登錄的新莊建案「這一站幸福」，開價一樣從單價45萬，每坪最高到55萬元，實際登錄的價格，區間則是落在每坪39.2萬到47.2萬之間，喊價空間一樣不小。

針對行政院研議提出「房地合一稅」、「囤房稅」的修法草案，是否有進一步的發展？是民眾相當關切的議題，財政部日前表示，目前有多個修正草案版本傳出，從囤房稅來看，財政部研擬，全國單一自住調降稅率維持現行規定，但擁有戶數1～2戶稅率2％、3～5戶3％，而6戶以上則為4％。至於房地合一稅，財部擬將現行45％、35％「短期持有」課以重稅的範圍，擬調整為持有「二年內」及「三至五年」。 

政府長期以來對於囤房者課稅不夠重，一直是導致房價不斷推升的禍首，從財政部資料統計可發現，去年全國個人房地合一稅收共119億、年增幅97％將近一倍。六都貢獻最多為台中市，總計27.1億、年增1.65倍，而台北、桃園、高雄的個人房地合一稅年增幅也同樣翻倍，代表著在市場資金動能強、房貸利率低的環境下，房市交易價量齊揚。

對於「房地合一稅」、「囤房稅」將擬定修法一事，全球居不動產情報室總監陳炳辰指出，房地合一稅雖對於兩年內買賣課重稅，但投資客群都至少仍有一半的獲利，且還能扣除一些成本，不見得會被課徵到完整45％的獲利所得，不過像是北台灣房價高，轉手獲利者被課稅的金額也高，會讓不少富人轉用其他方式避稅，如以公司法人購置等，遂使課稅量相較為低。

南台灣則是房價與獲利都偏低，也有利於降低課稅數據，相對之下台中市房價走高，但又不若北台灣那麼高，另外設立公司避稅的動機弱，而去年受到房市熱潮帶動，量價均增，應來自於獲利物件量能上的推升，遂令課稅總額走升。

至於囤房稅的修正方面，陳炳辰認為，去年底便曾檢討各縣市地方政府並不積極落實該稅的差別稅率課徵，而此次上調最高稅率的天花板倒不如先激勵各縣市開徵差別稅率，尤其是除了有在課徵該稅的台北市以外的五都房市交易熱區，以及新竹縣市，以落實居住正義與縮小房產貧富差距。

至於房地合一稅趨於更嚴格的修正，輔以去年底央行的限貸令，有機會加強力道影響利用槓桿獲利的投資族群。不過由於短期內低利環境不變，這些修正法案也未拍板，預期房市升溫態勢持續。